Вариант ответа на данный вопрос был найден нашей инициативной группой
Нажмите здесь, чтобы прочесть текст полностью
Автор этих строк, а также вся инициативная группа по созданию нашего сообщества, также долго не могли найти ответа на данный вопрос. Некоторые из нас даже "купились" на разрекламированную волну потребления, так называемых, "ипотечных кредитов", как панацеи в решении жилищного вопроса, и в итоге лишились тех накоплений, которые с трудом откладывали на Свою квартиру, "попав" на "валютно-курсовые ножницы". При этом все увидели в лице банка не долговременного партнера ( ипотечные кредиты большинство брали на длительный срок), а "базарного наперсточника", ловко сыгравшего на чувствах и стремлениях людей иметь "свою крышу" над головой. Большинство банков не пошли навстречу своим клиентам, которые в условиях финансового кризиса, оказались не способными погашать свои обязательства перед банком по курсу, в определенные часовые отрезки достигавшему 11 и более гривен за доллар США. Да, многие, кто не был в этой ситуации, скажут, мол, зачем было брать огромные долгосрочные кредиты в валюте, на что надеялись заемщики, ведь их действия противоречат многим экономическим законам. Что ж, сейчас все мы "великие спецы по эконом. аналитике", и большинство из заемщиков уяснили суть своих ошибок, но как говориться, после боя руками не машут.
Выводы сделаны, и один из них после небольшого анализа ситуации по ипотечным кредитам. Не буду громогласно оглашать чьи-то имена и названия компаний, озвучу лишь общую тенденцию, существующую на рынке недвижимости. На рынке взаимодействуют четыре типа участника - это компании-застройщики, банки (или иные "ростовщики", сори, "процентщики"...простите, :) "кредитные учреждения"), агентства недвижимости (посредники, которые в большинстве своем не выполняют своих дорогостоящих услуг) и мы - потребители этих продуктов и услуг. Не подумайте, что я забыл про компании-застройщиков, не упомянув о них "незлым тихим словом", просто трудно подобрать эпитеты для компаний, у которых напрочь отсутствует ответственность за взятые на себя договорные обязательства, уже не говоря о том, что большинство из них берут их на себя заведомо планируя не выполнять или не имея на то должных оснований в виде земельного участка в собственности, разрешительной документации или других необходимых требований.
Структура рынка недвижимости такова, что работа компаний-застройщиков, банков и агентств недвижимости построена на тесном сотрудничестве данных участников рынка, в реалиях Украины это вылилось в аффилирование капитала между партнерами в цепочке застройщик-банк-агентство недвижимости, а вследствие развития рынка страхования и страховых компаний. Резонный вопрос, во что это вылилось для нас - потребителей. А вот во что, - такие финансовые группы (застройщик-банк-страховая компания-агентство недвижимости) предложили нам комплексный продукт кредит+недвижимость, а по сути - мы потребители брали у них кредит, что бы купить у них же недвижимость. То есть, их деньги, которые нам выдавались в виде кредита, от них ни на секунду не уходили, они всего лишь перемещались с одного банковского счета на другой. А вот мы "свои кровные" в виде первоначального платежа, разных комиссий, страховых платежей и т.д. отдавали им, имея квартиру в "виртуальной"(залоговой) собственности. В условиях финансового кризиса, создалась ситуация, не буду сгущать краски, но многим очень даже выгодная, когда многие заемщики оказались неплатежеспособными, и залоговое имущество было у них отчуждено в пользу кредитодателя. Итак, замкнутый круг замкнулся - с минусом, в некоторых случаях солидным, для нас с Вами, - мы то лишились не только "виртуальной" собственности, но и своих сбережений, кроме того остались должны этим "конгломератам" разницу - так как цены на недвижимость существенно снизились. Заинтересованность данных компаний в такой ситуации очень даже явная.
Итак, какой же вывод, а заключается он в следующем, что финансовый кризис он то пройдет, а жилищный вопрос так и остается нерешенным. Вступать в долгосрочные взаимоотношения с вышеописанными финансовыми группами особо не хочется, так как в любой удобный для них момент, есть вероятность повторения сценария осени 2008 года. Какой же выход для нас, тех кто априори заинтересован в их продукте кредит+недвижимость? Объединяться и отстаивать свои интересы сообща! Инициативная группа пришла к такому выводу, в процессе отстаивания своих интересов с компаниями-застройщиками, которые затянули сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию, а потом и вовсе отказались достраивать дома, мотивируя отсутствием средств. Тогда опробовалась схема создания ЖСК и аккумуляции общих сил для завершения строительства.
Обговаривая возможные варианты решения жилищного вопроса, инициативная группа активно изучала схемы работы рынка недвижимости, а также государственные программы в сфере рынка недвижимости. Вот короткое их изложение:
1) Министерство регионального развития и строительства в приказе министерства № 285 « О прогнозных среднегодовых показателях опосредованной стоимости строительства жилья в регионах Украины на 2010 год от 13 июля 2009 года утвердило опосредованную стоимость жилья на 2010 год в Киеве на уровне 5,318 тыс. грн./кв.м ( по курсу 8, 25 грн./1 дол. это около 645 дол. США). Также Министерство еще 13.11.2007 вынесло на обсуждение Концепцію Загальнодержавної програми забезпечення житлом громадян на 2009 - 2012 роки (проект)
2) Правительство Украины декларирует поддержку создания объединений граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, - новые ЖСК. Декларируется поддержка в виде первоочередного выделения земли ЖСК, а также льготного кредитования застройки – "Концепція розвитку житлових будівельно-ощадних інститутів в Україні" – сейчас находиться на доработке в Министерстве жилищно-коммунального хозяйства (Наказ Мінжитлокомунгоспу від 24.09.2009 № 301 "Про створення Міжвідомчої робочої групи з доопрацювання проекту Концепції розвитку житлових будівельно-ощадних інститутів в Україні"). Первым шагом, который говорит об актуальности намерений Правительства является - РОЗПОРЯДЖЕННЯ КАБІНЕТУ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ від 22 жовтня 2008 р. N 1406-р Про схвалення Концепції Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2009 - 2016 роки.
3) При государственном заказе строительства жилой недвижимости существует схема распределения построенного жилья, в том случае если земельный участок выделен строительной компании местными властями бесплатно:
3.1) Пропорция такова 10-25% построенного жилья бесплатно передается местным властям (в счет выделенной земли)
3.2) Второй вариант – госзаказ с фиксированной ценной строительства и минимальной наценкой к себестоимости с распределением построенного жилья 50/50
4) Программа Президента «Доступное жилье». Согласно новой концепции решения жилищных проблем, определенной Указом «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем» от 8 ноября 2007 года, государство предоставит единоразовую денежную помощь гражданину (размер может составлять около 30% стоимости жилья) для первого взноса, а две трети всей суммы должен оплачивать непосредственно заказчик (из собственных и кредитных ресурсов).
Выводы нашей инициативной группы базировались на том, что основанием равноправных отношений с финансовыми группами на рынке недвижимости может быть использование немного трансформированной экономической модели "эффекта масштаба". То есть мы с Вами объединившись уже представляем собой более серьезного участника рынка чем по одиночке, и это будет являться залогом экономии наших средств в переговорах с такими гигантами как банки и застройщики. А анализ государственных программ навел нас на мысль, что такое объединение, как ЖСК с внушительным количеством членов, может побороться за выделение земельных участков для строительства жилья, а также поучаствовать в тендерах на выделение финансирования строительства.
Концепция идеи создания сообщества для решения жилищного вопроса в виде ЖСК(жилищно-строительного кооператива) состоит в том, что бы по существующим программам Президента, Правительства и местных властей добиться выделения земельного участка (при большом количестве членов кооператива это вполне реально, так как с организованным объединением в 1000-2000 активных граждан мы вместе заставим с нами считаться) и совместно профинансировать строительство дома. Примечание от автора: для людей с активной жизненной позицией это возможность реально изменить что-то в своей жизни, а для тех кто "ждет манны небесной", но все-таки по стечению обстоятельств прочел идеи нашего сообщества, я желаю задуматься над вероятностью того, что все решится само по себе, и сделать шаг к решению жилищного вопроса начав активно отстаивать свои права в рядах нашего гражданского движения. PS: Прочтите статью Михаила Дубинянского, лично меня она убедила в правильности выбранного пути.
1) Создать ЖСК
Инициативной группой одного из форумов по недвижимости (Вконтакте, Одноклассники), был создан ОК ЖСК Жилищная Альтернатива, главный принцип которого равноправие всех членов и публичное, общественное, прозрачное принятие решений. Подробнее узнать о нас можно в разделе О кооперативе и
Деятельность Кооператива. Принцип решения совместных задач на основе кооперации очень распространен в мире и имеет ряд преимуществ, с которыми можно ознакомится в разделе Для чего этот Кооператив.
Правовой статус нашего сообщества определяет законодательство Украины, а также наши уставные документы.
2) Пройти процедуру выделения земельного участка (подробнее в разделе Где взять земельный участок)
3) Получить землю в собственность (в разделе Альтернативное получение земли мы предлагаем к обсуждению различные варианты приобретения земельного участка в собственность Кооператива)
4) Пройти процедуру выделения денежных средств по государственной программе, или самостоятельно финансировать строительство.
На сегодняшний день у нас существует несколько программ и проектов подробнее о которых можно узнать в разделах Проекты и объекты. В разделе Ипотека и инвестиции мы расписали подробный расчет, как достичь стоимости жилья 600 дол.кв.м.
5) Заказать компании застройщику строительство объекта на условиях:
5.1) 10-25% переходит в собственность Кооператива, остальное компании застройщику(при полном финансировании строительства компанией-застройщиком).
5.2) распределение квартир 50/50 между Кооперативом и компанией-застройщиком - с фиксированной ценой для Кооператива, которая состоит из себестоимости строительства + небольшая наценка, это в целом составит около 600 дол. кв. м.(при частичном финансировании строительства компанией-застройщиком)
5.3) 100% построенной недвижимости переходит в собственность Кооператива - при 100% финансировании строительства средствами Кооператива.
Подробнее в разделе Процедура взаимодействия с компанией-застройщиком.
Если Вам понравилась наша идея решения жилищного вопроса и Вы солидарны с нами, мы приглашаем Вас стать членом нашего сообщества – ОК ЖСК Жилищная Альтернатива. Как это сделать, можно узнать в разделе Членство.
Заполните on-line Заявление на вступление прямо сейчас!!!.
Присоединяйтесь к нам и… живите лучше!
