Математическая модель

Как устроена ипотечно-накопительная система

В основе ипотечно-накопительной системы лежат принципы общества взаимного жилищного кредита (ОВЖК). До революции 1917 года в российских ОВЖК состояло порядка 11 миллионов семей. В годы советской власти эти принципы плавно перекочевали в памятные многим из нас кассы взаимопомощи на предприятиях.

Как работает система, можно показать на таком упрощенном примере.

Допустим, что это не постоянно развивающаяся система, как любое ОВЖК, а просто замкнутая система, состоящая из 10 семей, желающих решить квартирный вопрос. И это семьи, которые не имеют достаточно средств для покупки недвижимости за полную стоимость. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи «скидываются» – объединяют свои средства в общую кассу, – то первая сможет отметить новоселье уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в общий котел необходимую сумму. На следующий год жилье приобретается второй семье – на средства остальных девяти членов группы, а также на средства, выплаченные первой семьей в счет погашения долга. По окончании третьего года квартира покупается для третьей семьи – в том числе на средства, выплачиваемые первой и второй семьей за уже приобретенное им жилье и т.д. Для того чтобы защитить интересы всех участников, каждая приобретенная квартира оформляется в собственность всего сообщества – до полной выплаты стоимости недвижимости участником.

Все десять семей выплачивают полную стоимость жилья в течение десяти лет, однако среднеарифметический период ожидания сокращается на 4,5 года по сравнению с ситуацией, когда каждый участник решает свой жилищный вопрос самостоятельно.

Замкнутые системы функционировали только на заре становления строительных сообществ в Великобритании в середине 18 века, но уже очень скоро эти сообщества стали перманентными, то есть стали постоянно принимать в свои ряды новых членов. Таким образом, осуществлялся некий круговорот: одни накапливали средства, другие – накопившие необходимую часть стоимости, – заселялись и начинали выплачивать свой долг сообществу, третьи – полностью расплатившись, выходили, либо продолжали участвовать в сообществе, накапливая на дом для своих подрастающих детей.

Устройство ипотечно-накопительной системы

Приобретение жилья в собственность участниками ипотечно-накопительной системы – каждая семья делает ежегодный взнос 100 единиц в общую кассу

Погашение долга	=0	1*100=100	2*100=200	...	9*100=900
	1000	=1000	=1000	...	=1000

Вывод. Среднеарифметический период ожидания сокращается с 10 до 5,5 лет

Именно по такой схеме – приобретение жилья в долговременную рассрочку – и работают вот уже полтора века строительно-сберегательные кассы в Австрии и Германии, строительные сообщества в Великобритании, а также множество других жилищно-накопительных систем во всем мире.

Экономическая сбалансированность ипотечно-накопительной системы

Каждый участник системы в итоге выплачивает полную стоимость приобретенной для него недвижимости. Для обеспечения сбалансированности системы необходимо правильно рассчитывать для каждого участника продолжительность этапа погашения (т.е. срок рассрочки), а также регулировать очередность оказания финансовой поддержки участникам системы.

Инструментом, который позволяет соблюдать такой баланс, является накопительный коэффициент члена потребительского кооператива. Именно использование рейтинговой методики при распределении средств общего паевого фонда делает нашу систему устойчивой и позволяет выполнять обязательства по приобретению квартир для всех участников Программы ОК "ЖСК "Жилищная альтернатива".

Накопительный коэффициент рассчитывается по формуле «деньги, умноженные на срок их работы в системе» (NK = $ x t). Участник «накапливает» определенное количество «долларо-дней» – пропорционально выбранному сроку рассрочки.

Горизонтальная шкала – это время участия семьи в кооперативе (период накопления + период погашения пая). Вертикальная шкала – денежные средства (полная стоимость недвижимости).

Левый верхний многоугольник – это период накопления. Участник системы вносит средства в общий паевой фонд кооператива равномерными частями («ступеньки») Когда сумма накоплений достигает порога подбора недвижимости (50% стоимости), кооператив добавляет средства из общего фонда и участнику приобретается желаемая недвижимость.

С этого момента семья вселяется и прописывается в квартиру, продолжая выплачивать пай. Правый нижний многоугольник – это период погашения пая.

Площади этих многоугольников равны. Именно равенство площадей, то есть равенство произведений «деньги, умноженные на срок их работы в системе» и обеспечивает экономическую стабильность накопительной системы.

Принципы построения ипотечно-накопительной системы

1. Основополагающим принципом ИНС является отказ от внешних инвестиций. Внешние заимствования, конечно, могут использоваться для решения сопутствующих задач, однако, при их привлечении должен соблюдаться принцип сбалансированности пассивов и активов не только по суммам, но и по временным факторам. Кроме того, в случае привлечения внешних финансовых ресурсов, в системе должны быть предусмотрены достаточные источники поступления средств, которые могут быть направлены на возмещение расходов по обслуживанию привлеченных финансовых ресурсов. Но это ни в коем случае не должны быть средства паевого фонда, то есть средства, целевым образом предназначенные для приобретения и строительства жилья.

2. В ИНС в каждый момент времени должна быть обеспечена внутренняя сбалансированность активов и пассивов. Причем сбалансированность не в конечном итоге, а абсолютная, в любой момент времени. То есть на любом этапе существования системы – средств, которые вносятся в режиме накопления, а также средств, выплачиваемых в счет погашения долга кооперативу, должно хватать для расчета и обслуживания тех участников, которые, по условиям ИНС, получают к этому моменту право на оказание финансовой поддержки. Это может достигаться тем, что финансовая поддержка выдается только исходя из тех ресурсов, которые есть в каждый конкретный момент в системе.

3. Для каждого участника ИНС размер финансовой поддержки и срок рассрочки по выплате (возврату) взаимной финансовой поддержки соотносится с размером внесенных в систему собственных средств и сроком участия в накопительном этапе. Соотношение это устанавливается исходя из точных расчетов для каждого участника системы.

4. Организационно-правовая форма организации, реализующей ИНС, должна быть некоммерческой. Это позволяет добиться льготного налогового режима (и не учитывать поправки на налогообложение в расчетах), избежать любых коммерческих рисков и полностью исключить вероятность ликвидации системы из-за понесенных убытков.